Как работят ипотеките: Вътрешностите и недостатъците на жилищните заеми

Съдържание

• Защо потребителите се нуждаят от ипотеки
• Видове ипотеки
• Ипотечни кредити с фиксирана лихва
• Ипотеки с регулируем лихвен процент
• Заеми за собствен капитал
• Обратни ипотеки
• Заеми само за лихви
• Заеми с балон
• Заеми за рефинансиране
• Как да получите заем за дома
• Вашият кредит и доход
• Документация и съотношения
• Процесът на одобрение на кредита
• Колко да заемете
• Къде да взема назаем
• Ипотечни брокери
• Банки и кредитни съюзи
• Онлайн заемодатели
• Налични програми за заем
• Начини за спестяване на пари

Ипотеката е споразумение, което позволява на кредитополучателя да използва собственост като обезпечение за осигуряване на заем. Терминът се отнася до жилищен заем в повечето случаи. Вие подписвате споразумение с кредитора си, когато вземате назаем, за да купите къщата си, като му давате правото да предприеме действия, ако не извършите необходимите си плащания.

Банката може да вземе имота под възбрана, ако не изпълнявате задължения, като ви принуждава да се изнесете, за да могат да продадат жилището. След това приходите от продажби ще бъдат използвани за изплащане на дълг, който все още дължите върху имота.

Термините „ипотека“ и „жилищен заем“ често се използват взаимозаменяемо. Технически ипотеката е споразумението, което прави възможен вашия заем.

Защо потребителите се нуждаят от ипотеки

Недвижимите имоти са скъпи. Повечето хора нямат на разположение достатъчно налични пари, за да си купят жилище, така че правят първоначална вноска, в идеалния случай в близост до около 20%, и заемат остатъка. Този баланс може да бъде стотици хиляди долари на много пазари.

Кредиторите са готови да ви дадат толкова пари, само ако имат начин да намалят риска си. Те се защитават, като изискват да използвате имота, който купувате, като обезпечение. Вие "залагате" имота и този залог е вашата ипотека.

Банката получава разрешение да постави запор върху вашия дом в дребния шрифт на вашето споразумение и това залог е това, което им позволява да отнемат запор, ако е необходимо.

Ипотеките често се използват от физически лица и семейства, но бизнесите и други организации също могат да закупят имоти с ипотеки.

Видове ипотеки

Предлагат се няколко вида ипотеки и разбирането на терминологията може да ви помогне да изберете правилния заем за вашата ситуация.

Ипотечни кредити с фиксирана лихва

Ипотечните кредити с фиксирана лихва са най-простият вид заем. Ще извършвате едно и също плащане всеки месец за целия срок на заема. Ипотеките с фиксирана лихва обикновено продължават или 15, или 30, или 15, въпреки че са налични и други условия.

Математиката на тези заеми е доста проста. Вашият кредитор изчислява фиксирано месечно плащане въз основа на сумата на заема, лихвения процент и броя на годините, необходими за изплащане на заема. По-дългосрочният заем води до по-високи лихвени разходи през целия живот на заема, което ефективно оскъпява жилището.

Заемите с фиксирана лихва са толкова прости, че можете сами да изчислите ипотечните плащания и процеса на изплащане. Електронните таблици и онлайн шаблоните го улесняват. Тези изчисления са ценно упражнение, което ще ви помогне да сравните заемодателите и да решите кой заем е подходящ за вас.

Ипотеки с регулируем лихвен процент

Лихвените проценти по ипотеките с регулируем лихвен процент могат да се променят в даден момент. Вашето месечно плащане съответно се променя, когато това се случи, за добро или за лошо. Вашето плащане ще се увеличи, ако лихвените проценти се повишат, но може да видите по-ниски месечни плащания, ако лихвите паднат.

Цените обикновено са фиксирани за няколко години в началото, след което могат да се коригират ежегодно. Има някои ограничения за това колко те могат да се увеличат или намалят.

Тези заеми могат да бъдат рисковани, защото не знаете какво ще бъде месечното ви плащане след 10 години и дали ще можете да си го позволите.

Заеми за собствен капитал

Вторите ипотеки, известни още като заеми за собствен капитал, са средство за вземане на заем срещу имот, който вече притежавате. Можете да направите това, за да покриете други разходи, като консолидация на дългове или разходи за образование на детето си.

Ще добавите друга ипотека към имота или ще поставите нова първа ипотека върху дома, ако е изплатена. Вторият ипотекодател обикновено е на втора позиция. Те получават плащане само ако останат пари, след като първият притежател на ипотека бъде изплатен в случай на възбрана.

Тези заеми са известни с цел „изваждане“ на собствения капитал по време на финансова криза.

Обратни ипотеки

Обратните ипотеки могат да осигурят доход на собствениците на жилища на възраст над 62 години, които са натрупали собствен капитал в домовете си - стойностите на имотите им са значително повече от останалите ипотечни салда срещу тях, ако има такива.

Пенсионерите понякога използват обратна ипотека, за да допълнят дохода или да получат еднократни суми в брой. Кредиторът ви плаща, но лихвите се натрупват през целия живот на заема, докато този баланс бъде изплатен.

Въпреки че не плащате на заемодателя с обратна ипотека, поне докато не умрете или не освободите имота по друг начин в продължение на 12 месеца или повече, ипотеката трябва да бъде изплатена, когато дойде този момент. Това може да наложи на вас или на вашите наследници да се наложи да продадете имота или да рефинансирате обратната ипотека в традиционен заем.

Заеми само за лихви

Заемите само с лихви ви позволяват да плащате само лихвените разходи по вашия заем всеки месец или много малки месечни плащания, които понякога са по-малки от месечната лихва. В резултат ще получите по-малко месечно плащане, тъй като не изплащате нито една от главницата на заема си.

Недостатъците са, че не изграждате никакъв собствен капитал в дома си и в крайна сметка ще трябва да изплатите основния си баланс.

Тези заеми могат да имат смисъл в определени краткосрочни ситуации, но те не са най-добрият вариант за повечето собственици на жилища, надяващи се да натрупат богатство.

Заеми с балон

Балонните заеми изискват да изплатите заема изцяло с голямо балонно плащане, за да елиминирате дълга след определен срок. Може да нямате плащания до този момент или просто малки плащания.

Тези заеми може да работят за временно финансиране, но е рисковано да се предположи, че ще имате достъп до средствата, от които се нуждаете, когато балонното плащане дойде в срок.

Заеми за рефинансиране

Заемите за рефинансиране ви позволяват да замените една ипотека с друга, ако намерите по-добра сделка. Получавате нова ипотека, която изплаща стария заем. Този процес може да бъде скъп поради затваряне на разходите, но може да се изплати в дългосрочен план, ако получите числата да се подредят правилно.

Двете заеми не трябва да бъдат еднотипни. Можете да получите заем с фиксирана лихва, за да изплатите ипотека с регулируем лихвен процент.

Как да получите заем за дома

Домашните заеми изискват много повече документация, отколкото другите видове заеми, така че бъдете подготвени за продължителен, подробен процес. Няколко фактора влизат в игра.

Вашият кредит и доход

Както при повечето заеми, вашият кредит и доход са основните фактори, които определят дали ще бъдете одобрени. Проверете кредита си, за да видите дали има някакви проблеми, които могат да създадат проблеми, преди да кандидатствате, и ги отстранете, ако са само грешки.

Късните плащания, съдебни решения и други проблеми могат да доведат до отказ или в крайна сметка ще получите по-висок лихвен процент, така че ще плащате повече през живота на заема си.

Документация и съотношения

Кредиторите са длъжни да потвърдят, че имате достатъчно приходи, за да изплатите всички заеми, които одобрят, така че ще трябва да предоставите доказателство за доходите. Уверете се, че вашият формуляр W-2, последната ви данъчна декларация и други документи са на разположение, за да можете да ги изпратите на кредитора си.

• Кредиторите ще разгледат съществуващите ви дългове, за да се уверят, че имате достатъчно приходи, за да изплатите всичките си заеми, включително новия, за който кандидатствате. Те ще изчислят съотношението ви към дълга към дохода, което им казва каква част от месечния ви доход се изяжда от месечните плащания по заема.
• Възможно е да купувате с малка първоначална вноска, но шансовете ви за одобрение са по-добри, когато направите по-голяма. Кредиторите изчисляват съотношението заем / стойност, което показва колко заемате в сравнение с това колко струва имотът.

Колкото по-малко взимате назаем, толкова по-малък е рискът за кредитора ви, защото той може бързо да продаде имота и да възстанови всички или по-голямата част от парите си. И по-голямото първоначално плащане ви дава повече личен дял в имота и повече стимул да избегнете възбрана.

Процесът на одобрение на кредита

Най-добре е да знаете колко можете да вземете назаем, преди да започнете да пазарувате къщи. Един от начините да направите това е да бъдете предварително одобрени от заемодател.

Това е предварителен процес, при който кредиторите оценяват вашата кредитна информация и доходите ви. Те могат да ви кажат максимална сума на заема, за която е вероятно да ви одобрят. Това не означава непременно, че в крайна сметка ще бъдете одобрени, но това е полезна информация. Кредиторите ще разгледат по-отблизо всичко и ще издадат официално одобрение или отказ, когато имате договор.

Получаването на писмо за предварително одобрение от заемодател може да помогне за укрепване на офертата ви, когато я направите.

Колко да заемете

Кредиторите винаги ви казват колко сте мога вземете назаем, но те не обсъждат колко сте Трябва взимам на заем. От вас зависи да решите колко искате да похарчите, какъв тип заем да използвате и колко голям аванс можете да направите.

Всички тези фактори определят колко ще плащате всеки месец и колко лихви ще плащате през живота на заема. Рисковано е да заемете максималната налична сума, особено ако искате да имате някаква възглавница в месечния си бюджет.

Къде да взема назаем

Домашните заеми се предлагат от няколко различни източника. Вземете оферти от поне три различни заемодатели и изберете този, който работи най-добре за вас. Имате няколко възможности.

Ипотечни брокери

Ипотечните брокери имат достъп до заеми от множество банки и други източници на финансиране и могат да ви помогнат да изберете заемодател въз основа на лихвения процент и други функции. Те обикновено начисляват такса за произход в замяна на тази услуга. Може да се наложи да платите таксата или да бъде платена от заемодателя. Понякога това е комбинация от двете.

Посъветвайте се с вашия агент по недвижими имоти или други хора, на които имате доверие, за препоръка, ако не познавате ипотечни брокери.

Банки и кредитни съюзи

Парите, които клиентите са поставили в чекови и спестовни сметки, се инвестират ефективно от банките и кредитните единици, когато ги отпускат. Тези институции също печелят приходи от такси за произход, лихви и други разходи за затваряне.

Онлайн заемодатели

Онлайн заемодателите могат сами да финансират заеми - например с помощта на инвеститорски пари - или могат да функционират като ипотечни брокери. Тези услуги са удобни, защото можете да се справите с всичко виртуално и често можете да получите оферти повече или по-малко незабавно.

Всеки кредитор трябва да ви предостави прогноза за заем. Това ще ви помогне да сравните разходите по заеми от различни заемодатели. Прочетете внимателно тези документи и задавайте въпроси, докато не разберете всичко, което виждате.

Налични програми за заем

Понякога е възможно да получите помощ за вашия заем чрез програми, предлагани от правителството и местните организации. Тези програми улесняват получаването на одобрение, а някои предлагат креативни стимули, за да направят собствеността на жилищата по-достъпна и привлекателна.

Може да е възможно да рефинансирате и с тези програми, дори ако дължите повече, отколкото домът ви струва.

Държавен заем програмите са сред най-щедрите. В повечето случаи частен заемодател осигурява парите и федералното правителство обещава да изплати заема, ако не го направите.Има разнообразие от такива програми, включително:

• FHA заемите са застраховани от Федералната жилищна администрация. Те са популярни за купувачите на жилища, които искат да правят малки първоначални вноски. Възможно е да закупите с само 3,5% надолу с тези заеми и те са сравнително лесни за класиране, дори ако имате по-малко перфектен кредит.
• Ветерани, военнослужещи и правоимащи съпрузи могат да си купят жилище със заем, гарантиран от Министерството на ветераните (VA). Тези VA заеми не изискват ипотечна застраховка, дори в някои случаи без авансово плащане. Можете да вземете назаем с по-малко от перфектен кредит, разходите по затварянето са ограничени и заемът може да бъде предвиден - той може да бъде прехвърлен на някой друг, който след това ще бъде отговорен за извършване на плащанията.
• Програмите за купувачи на дома за първи път могат да улеснят притежаването на първия ви дом, но обикновено се доставят с прикачени низове. Тези програми често се разработват от местните власти и организации с нестопанска цел, за да помогнат при авансови вноски, одобрение, лихвени проценти и др. Трудно е обаче да ги намерите и да се класирате. Те могат да ограничат колко можете да спечелите, когато продавате.

Начини за спестяване на пари

Домашните заеми са скъпи, така че намаляването дори на няколко разходи може да доведе до стотици или хиляди долари спестявания.

• Колкото по-голям и по-дълъг е вашият заем, толкова по-важен е лихвеният ви процент. Ще плащате лихва върху салдото си по заема година след година и това може да добави до десетки хиляди долари през живота на заема. Понякога има смисъл да плащате повече предварително - дори да купувате „точки“ по кредита си, ако това ви позволява да заключите ниска ставка в дългосрочен план. Можете да платите ипотечни или отстъпки такси на кредитора при затваряне в замяна на по-ниска лихва.
• Най-вероятно ще трябва да платите ипотечна застраховка, ако направите първоначална вноска под 20%. Тази застраховка защитава заемодателя в случай, че спрете да извършвате плащания - застрахователят ще изплати баланса ви в случай на неизпълнение. Опитайте се да намерите начин да излезете с 20%.

Наистина не можете да се отървете от цената на ипотечната застраховка, освен ако не рефинансирате с някои заеми, като FHA заеми, но често можете да премахнете изискването, когато натрупате поне 20% в собствения капитал.

• Ще трябва да платите многобройни разходи, когато получите жилищен заем. Има такси за кандидатстване, такси за проверка на кредит, такси за произход и разходи за оценка.

Внимавайте с заемите „без затваряне“, освен ако не сте сигурни, че ще бъдете в дома само за кратък период от време, защото в крайна сметка те могат да ви струват повече през целия живот на заема.