Печелене на пари от инвестиране в недвижими имоти

Когато става въпрос за печелене на пари от инвестиране в недвижими имоти, има само няколко начина да го направите. Въпреки че понятията са лесни за разбиране, не се заблуждавайте, че могат лесно да бъдат приложени и изпълнени. Разбирането на основите на недвижимите имоти може да помогне на инвеститорите да работят за максимизиране на печалбите си. Недвижимите имоти дават на инвеститорите друг клас портфейлни активи, увеличават диверсификацията и могат да ограничат рисковете, ако се подхожда правилно.

Има три основни начина, по които инвеститорите могат потенциално да правят пари от недвижими имоти:

1. Увеличение на стойността на имота
2. Доход от наем, събран чрез отдаване на имота под наем на наематели
3. Печалби, генерирани от бизнес дейност, която зависи от недвижимия имот

Разбира се, винаги има и други начини за пряка или непряка печалба от инвестиране в недвижими имоти, като например да се научите да се специализирате в по-езотерични области като удостоверения за задържане на данъци. Въпреки това, трите елемента, изброени по-горе, представляват огромно мнозинство от пасивния доход - и крайното богатство -, които са направени в индустрията за недвижими имоти.

Увеличение на стойността на недвижимите имоти

Първо, важно е да разберете, че стойностите на свойствата не винаги се увеличават. Тази липса на увеличение на активите може да стане болезнено очевидна през периоди като края на 80-те и началото на 90-те години и годините 2007-2009, когато пазарът на недвижими имоти се срина.Всъщност в много случаи стойностите на имотите рядко побеждават инфлацията - нарастването на средни цени в една икономика.

Например, ако притежавате имот на стойност 500 000 долара и инфлацията е 3%, имотът ви може да се продаде за 515 000 долара (500 000 долара х 1,03%), но не сте по-богати от миналата година. Тоест, все още можете да купувате същото количество мляко, хляб, сирене, масло, бензин и други стоки (вярно, сиренето може да е намаляло тази година, а бензинът да е по-висок, но стандартът ви на живот би останал приблизително същият). Причината е, че печалбата от $ 15 000 не беше реална. То беше номинално и нямаше реално въздействие, тъй като увеличението се дължи на общата инфлация.

Инфлация и инвестиране в недвижими имоти

Когато инфлацията се случи, един долар има по-малка покупателна способност. Това се случва, защото правителството трябва да създава-печата пари, когато харчи повече, отколкото приема чрез данъци. Всички останали равни, с течение на времето, това води до всеки съществуващ долар губи стойност и става на стойност по-малко, отколкото е било в миналото.

Един от начините, по които най-умните инвеститори в недвижими имоти могат да спечелят пари в недвижими имоти, е да се възползват от ситуация, която изглежда се появява на всеки няколко десетилетия. Те правят това, когато се прогнозира инфлацията да надвишава текущия лихвен процент на дългосрочния дълг. През тези времена може да намерите хора, желаещи да залагат, като придобиват имоти, заемат пари за финансиране на покупката и след това чакат инфлацията да се увеличи .

С покачването на инфлацията тези инвеститори могат да изплатят ипотеките с долари, които струват далеч по-малко. Тази ситуация представлява прехвърляне от вложители към длъжници. Видяхте много инвеститори в недвижими имоти да печелят по този начин през 70-те и началото на 80-те години. Инфлацията излизаше извън контрол, докато Пол Волкър-младши - президент на Федералния резерв между 1979 и 1987 г. - взе 2х4 на гърба си и го донесе под контрол чрез драстично повишаване на лихвените проценти.

Циклично коригирани покупки с лимит

Номерът е да купувате, когато циклично коригираните лимити - процентът на възвръщаемост на инвестицията в недвижими имоти - са привлекателни. Купувате, когато смятате, че има конкретна причина, поради която даден имот някой ден ще струва повече, отколкото настоящият лимит показва, че трябва да бъде.

Например, разработчиците на недвижими имоти могат да разгледат проект или разработка, икономическата ситуация около този проект или цената на имота и да определят бъдещ доход от наем в подкрепа на текущата оценка. В противен случай настоящата стойност може да изглежда твърде скъпа въз основа на настоящите условия около разработката. Тъй като обаче разбират икономиката, пазарните фактори и потребителите, тези инвеститори могат да видят бъдеща рентабилност.

Може да сте виждали ужасен стар хотел на страхотно парче земя, превърнат в оживен търговски център с офис сгради, изпомпващи значителни наеми за собственика. Липсвайки тези парични потоци, нетна настояща стойност, вие спекулирате до известна степен, независимо какво си казвате. Ще ви е необходима или значителна инфлация в номиналната валута - ако използвате дълг за финансиране на покупката - за да ви спаси. Можете също така да разчитате на някакво събитие с ниска вероятност, което да работи във ваша полза.

Наем като инвестиция в недвижими имоти

Печеленето на пари от събиране на наем е толкова просто, че всяко 6-годишно дете, което някога е играло игра на Монопол, разбира на висцерално ниво как работят основите. Ако притежавате къща, жилищна сграда, офис сграда, хотел или друга инвестиция в недвижими имоти, можете да таксувате хората под наем, за да им позволите да използват имота или съоръжението.

Разбира се, просто и лесно не са едно и също нещо. Ако притежавате жилищни сгради или къщи под наем, може да се окажете, че се справяте с всичко - от счупени тоалетни до наематели, работещи в лаборатории за мет.Ако притежавате молове или офис сгради, може да се наложи да се справите с бизнес, отдаден под наем от вас, който фалира. Ако притежавате индустриални складове, може да се окажете пред екологични разследвания за действията на наемателите, използвали имота ви. Ако притежавате единици за съхранение, кражбата може да бъде проблем. Инвестициите в недвижими имоти под наем не са от типа, в който можете да се обадите и да очаквате всичко да върви добре.

Използване на Cap Rate за сравнение на инвестициите

Добрата новина е, че има налични инструменти, които улесняват сравнението между потенциалните инвестиции в недвижими имоти. Един от тях, който ще стане безценен за вас в стремежа ви да печелите пари от недвижими имоти, е специален финансов коефициент, наречен процент на капитализация (cap rate). Ограничителните ставки показват нормата на възвръщаемост на търговска инвестиция в недвижим имот, която се основава на нетния доход, който ще произведе имотът.

Ако даден имот печели 100 000 щатски долара годишно и се продава за 1 000 000 щатски долара, ще разделите печалбата (100 000 щатски долара) на цената (1 000 000 щатски долара) и ще получите 0,1 или 10%. Това означава, че процентът на ограничение на имота е 10% или че бихте спечелили очаквани 10% от вашата инвестиция, ако сте платили за недвижимия имот изцяло в брой и без дълг.

Точно както запасът в крайна сметка струва само нетната настояща стойност на своите дисконтирани парични потоци, недвижимият имот в крайна сметка си струва комбинация от:

• Помощната програма, която собствеността генерира за собственика си
• Нетните настоящи парични потоци, които генерира - спрямо платената цена

Доход от наем като граница на безопасност

Доходът от наем може да бъде марж на безопасност, който ви предпазва по време на икономически спад или срив. Някои видове инвестиции в недвижими имоти може да са по-подходящи за тази цел. Наемите и наемите могат да бъдат относително безопасен доход.

За да се върнем към предишната ни дискусия - за предизвикателствата при печеленето на пари от офис сгради с недвижими имоти, може да се даде една илюстрация. Обикновено тези имоти включват дългосрочни, многогодишни наеми. Купете такъв на точната цена, в точното време и с подходящия наемател и падеж на лизинг и можете да плавате през колапс на недвижими имоти. Ще събирате над средните чекове за наем, които фирмите, наемащи от вас, трябва да предоставят все още поради договора за наем, който са подписали, дори когато другаде са налични по-ниски цени. Разберете го погрешно и бихте могли да бъдете заключени при връщания под номинала дълго след като пазарът се възстанови.

Пари от бизнес операции с недвижими имоти

Последният начин за печелене на пари от инвестиции в недвижими имоти включва специални услуги и бизнес дейности. Ако притежавате хотел, може да продавате филми по заявка на гостите си. Ако притежавате офис сграда, може да печелите пари от автомати и гаражи. Ако притежавате автомивка, може да печелите пари от контролирани от времето прахосмукачки.

Тези инвестиции почти винаги изискват знания за под-специалност. Например някои хора прекарват цялата си кариера, специализирани в проектирането, изграждането, притежаването и експлоатацията на автомивки. За тези, които се издигат на върха на своята област и разбират тънкостите на определен пазар, възможността да печелите пари може да бъде безкрайна.

Други идеи за инвестиции в недвижими имоти

И все пак съществуват други възможности за инвестиции в недвижими имоти. Можете да инвестирате в инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs). Публично търгуваните REITs издават акции и се търгуват на борса, докато частните REITs или нетъргуваните REITs не са налични на никоя борса. Всички видове REIT ще се фокусират върху определени сектори на пазара на недвижими имоти, като домове за възрастни хора или търговски центрове. Има и няколко борсово търгувани фонда (ETF) и взаимни фондове, които са насочени към инвеститора в недвижими имоти, като инвестират в REIT и други инвестиции в сектора на недвижимите имоти.